Venda de imóveis obriga à emissão de factura, mesmo com escritura

A sua empresa vendeu um imóvel através de escritura. Alertamos para o facto das suas obrigações não ficarem por aqui!

A Autoridade Tributária veio reforçar o entendimento de que a transmissão de imóveis, urbanos ou rústicos, obriga à emissão de fatura, mesmo quando existe escritura pública que formaliza a operação.

A questão surge frequentemente em situações em que existe um contrato-promessa de compra e venda com pagamento antecipado, sendo a escritura realizada apenas anos depois.

Alterações legislativas relevantes

Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 28/2019, de 15 de fevereiro, a partir de 1 de janeiro de 2020, foram introduzidas alterações significativas nas obrigações de faturação.

Entre essas alterações destaca-se a eliminação da dispensa de emissão de fatura para sujeitos passivos que realizam exclusivamente operações isentas de IVA, como acontece frequentemente na compra e venda de imóveis.

Assim, mesmo entidades que apenas realizam operações isentas ao abrigo do artigo 9.º do Código do IVA passaram a estar obrigadas à emissão de fatura.

Escritura pública não dispensa a fatura

Durante vários anos foi prática comum considerar que a escritura pública poderia substituir a fatura, uma vez que os notários comunicam as transmissões de imóveis à Autoridade Tributária através da declaração Modelo 11.

Contudo, uma informação vinculativa da Autoridade Tributária (Processo n.º 16 416, de 28-12-2020) veio esclarecer que:

• Existe obrigatoriedade de emissão de fatura por cada transmissão de bens imóveis;
• A fatura deve ser emitida através de programa certificado pela AT;
• Esta obrigação mantém-se mesmo quando existe escritura pública.

Pagamentos antecipados também obrigam a faturação

De acordo com o artigo 29.º do Código do IVA, os sujeitos passivos devem emitir fatura não apenas pela transmissão de bens, mas também pelos pagamentos recebidos antes da realização da operação.

Assim, tratando-se de um adiantamento no âmbito de um contrato-promessa, a fatura deveria ter sido emitida na data do recebimento do pagamento, ou seja, acompanhando o CPCV.

Regularização da situação

Quando a fatura não foi emitida no momento devido, deverá ser feita a sua emissão posterior, mencionando na descrição a referência ao momento em que ocorreu a operação ou o recebimento.

Estas operações, sendo normalmente isentas de IVA ao abrigo do artigo 9.º, n.º 30 do CIVA, devem ser declaradas na declaração periódica de IVA no campo 9 (operações isentas sem direito à dedução).

Possíveis coimas

O Regime Geral das Infrações Tributárias (RGIT) prevê penalizações para a não emissão ou emissão tardia de faturas.

A coima pode variar entre:

• 150 € e 3.750 €,
• podendo duplicar no caso de pessoas coletivas.

Este artigo não dispensa a consulta da legislação em vigor.

Não deixe de nos consultar para analisar melhor o seu caso e evitar coimas!